Kúpa nehnuteľnosti ako investičná príležitosť

Investovanie do nehnuteľností môže byť stále dobrou príležitosťou pre zhodnocovanie finančných prostriedkov. Hospodárska situácia v predkrízovom období (v období pred svetovou hospodárskou krízou v roku 2008) spoločne s úverovou politikou veľkých svetových bánk umožňovala aj bežným ľuďom kupovať nehnuteľnosti (častokrát pri stopercentnom úverovom financovaní) za veľmi výhodných podmienok. Veľa ľudí tak využilo príležitosť a kúpou predražených nehnuteľností skúšalo zúročiť svoje nasporené peniaze, ku ktorým si často zobrali aj nemalú hypotéku. Takto kúpené nehnuteľnosti, zväčša byty, majitelia následne prenajímali za veľmi výhodných podmienok tak, že nájomník im splácal hypotéku, kompletné náklady potrebné na prevádzku bytu vrátane energií a pritom majiteľ ešte niečo aj zarobil.

Spľasnutím realitnej bubliny v roku 2008 tak boli mnohí ľudia nepríjemne prekvapení tým, že nehnuteľnosť ktorú kúpili za „nafúknutú“ cenu, má v súčasnosti aj o dvadsať percent nižšiu cenu. Nakoľko je realitný trh v súčasnosti stabilný a odborníci predpokladajú mierny, pozvoľný rast, núka sa nám opäť možnosť výhodne investovať do nehnuteľností.

Samozrejme, že reálne zhodnotenie finančných prostriedkov v súčasnosti nie je na predkrízovej úrovni. Pri vytrvalom hľadaní je však viac než pravdepodobné, že sa nám podarí nájsť výhodnú nehnuteľnosť, ktorá má potenciál zúročiť vložené finančné prostriedky aj v rozmedzí 6 až 8 percent ročne. Výška samotného zúročenia vložených finančných prostriedkov, je však závislá od mnohých faktorov, no napriek všetkým rizikám, môžeme stále konštatovať, že investícia do nehnuteľnosti patrí v našich podmienkach medzi najmenej rizikové formy investovania.

Investičný potenciál

Pri investovaní do nehnuteľností za účelom ďalšieho prenájmu môžeme považovať za najvhodnejšiu investíciu práve investíciu do kúpy bytu. Pri výbere takéhoto bytu je nutné brať do úvahy veľké množstvo parametrov, ktoré musíme zahrnúť do samotného rozhodovacieho procesu. Hlavné parametre ovplyvňujúce výhodnosť investície sú:

  • cena kupovanej nehnuteľnosti  
  • potenciálna výška nájomného
  • možnosť dofinancovania nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárneho úveru
  • vek nehnuteľnosti
  • veľkosť nehnuteľnosti
  • stav nehnuteľnosti
  • dispozičné riešenie nehnuteľnosti
  • výška mesačných nákladov na prevádzku nehnuteľnosti
  • poloha nehnuteľnosti
  • budúci potenciál nehnuteľnosti pre Vás
  • pivnica, balkón, loggia, výťah, parkovanie...

Orientačný výpočet výnosnosti investície do nehnuteľnosti

V nasledujúcich tabuľkách môžeme vidieť orientačný výpočet výnosnosti investície do kúpy 1-izbového bytu, kúpeného za účelom prenájmu.

Počiatočné náklady

Celková kúpna cena nehnuteľnosti: 55 000,-

Vlastné prostriedky majiteľa

Prostriedky financujúcej banky

Podiel majiteľa na kúpnej cene nehnuteľnosti (30%)

16 500,-

Podiel banky na kúpnej cene nehnuteľnosti (70%)

38 500,-

Náklady na prevod nehnuteľnosti (hradí realitná spoločnosť)

0,-

---

---

Náklady na rekonštrukciu, opravy a zariadenie nehnuteľnosti

2 000,-

---

---

Celkové náklady majiteľa

18 500,-

Celkové náklady banky

38 500,-

 

Zisk majiteľa

Mesačné príjmy majiteľa

Mesačné výdavky majiteľa

Nájomné 390,- Splátka hypotéky (pri úroku 2,4% p.a.) 150,-
Poplatky na bytové družstvo (správa bytového domu, teplá úžitková voda, studená úžitková voda, teplo, fond opráv, odvoz a likvidácia odpadu, osvetlenie spoločných priestorov, balkónové poplatky, atď.) 75,-
Poplatky za plyn (varenie) 5,-
Poplatky za elektrinu 14,-
Poistenie nehnuteľnosti 3,-
Daň z nehnuteľnosti 2,-
Rezerva na opravy a neobsadenosť 30,-

Mesačné príjmy spolu

390,-

Mesačné výdavky spolu

279,-

Čistý mesačný zisk (príjmy – výdavky)

111,-

Čistý ročný zisk (12 x mesačný zisk)

1332,-

 

Celková výnosnosť investície

Celková kúpna cena nehnuteľnosti

55 000,-

Vlastné prostriedky majiteľa (30 % z ceny nehnuteľnosti)

16 500,-

Celkové náklady majiteľa

18 500,-

Celkové mesačné príjmy majiteľa

111,-

Celkové ročné príjmy majiteľa

1332,-

Ročné zúročenie finančných prostriedkov investovaných majiteľom (ročné príjmy ÷ celkové náklady)

7,2 % p. a.

Z uvedených tabuliek a namodelovanej situácie vyplýva, že v prípade, ak by investor takúto nehnuteľnosť kúpil za účelom investovania do nehnuteľností, zúročil by svoje investované finančné prostriedky úrokom 7,2 % p. a. Vzhľadom na v súčasnosti dostupné investičné príležitosti sa javí investovanie do nehnuteľností stále ako výhodné a v porovnaní s inými investičnými príležitosťami aj bezpečné.

Pre úplnosť informácií, považujeme za nutné upozorniť na skutočnosť, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti podlieha podľa v súčasnosti platnej legislatívy daňovej povinnosti. V prípade, ak sa majiteľ rozhodne zahrnúť nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku (pritom nemusí byť podnikateľ), je možné viacero nákladov spojených s touto investíciou zúčtovať v rámci ročného zúčtovania dane a znížiť si tým daňový základ. V tomto prípade je v súčasnosti možné odpisovať napríklad aj náklady vynaložené na platenie úrokov predmetnej hypotéky. Nevýhodou zahrnutia nehnuteľnosti do obchodného majetku je skutočnosť, že v prípade ďalšieho predaja nehnuteľnosti, je nehnuteľnosť oslobodená od platenia dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti, až po piatich rokoch od dátumu vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku. O kúpe nehnuteľnosti za účelom investičnej príležitosti sa aj preto oplatí rozmýšľať najmä ako o dlhodobej investícii do budúcnosti.

Riziká prenájmu nehnuteľnosti

Prenájom nehnuteľnosti samozrejme skrýva aj viaceré riziká, ktoré sa môžu prejaviť najmä pri výbere nesprávneho nájomníka. Tu zdôrazňujeme slovo „VÝBER“, pretože hľadanie nájomníka by nemalo byť o tom: „kto prvý príde, ten prvý berie.“  Pri výbere nájomníka je nutné si v prvom rade definovať kritériá pre výber nájomníka. Chcete aby Váš byt užíval študent, ktorý si predlžuje štúdiom svoje detstvo a bude Vám v byte usporadúvať pravidelné alkoholpárty spojené s nadmerným hlukom a poškodzovaním vybavenia Vášho bytu? Alebo chcete radšej Váš byt prenajímať partii svedomitých, poriadkumilovných študentiek, ktoré sa budú po večeroch poctivo pripravovať na skúšky štúdiom? Prípadne ste sa rozhodli, že byt prenajmete mladému nefajčiarskemu, pracujúcemu páru, ktorý budú užívať Váš byt v podstate len na prenocovanie? Vadilo by Vám ak by býval v byte malý psík? A čo tak labrador? Nie len tieto, ale mnoho ďalších otázok si musíte zodpovedať už pred tým, ako sa rozhodnete pre prenájom nehnuteľnosti. Nikdy preto nepodceňujte výber vhodného nájomníka. Samozrejme, že človek, ktorý má pravidelný príjem zo zamestnania bude s najväčšou pravdepodobnosťou pravidelne a včas platiť nájomné. Bude to tak však aj v prípade rozvedenej matky, ktorá je práve na materskej dovolenke a zúfalo hľadá spôsob ako uniknúť zo spoločnej domácnosti od muža, s ktorým sa práve rozviedla?

Ďalším základným predpokladom pre bezpečný a bezproblémový prenájom nehnuteľnosti je okrem dôsledného výberu nájomníka aj kvalitne spracovaná nájomná zmluva, ktorá chráni obidve zmluvné strany. Ako nájomcu, tak aj nájomníka. V prípade, že sa rozhodnete prenajať nehnuteľnosť prostredníctvom realitnej spoločnosti, venujte pozornosť aj výberu kvalitnej realitnej spoločnosti, ktorej budete dôverovať. V prípade, že si vyberiete vhodnú spoločnosť, tá Vám pomôže nielen s výberom vhodného nájomníka pre vašu nehnuteľnosť, ale pripraví Vám aj kvalitnú nájomnú zmluvu.

V prípade, že rozmýšľate o investovaní vo forme kúpy nehnuteľnosti, neváhajte si s nami dohodnúť stretnutie, na ktorom Vám radi vysvetlíme podrobnosti a odpovieme na Vaše otázky.

.