Daň z príjmu pri prenájme nehnuteľnosti

Prenájom nehnuteľnosti

Ak ste prenajali nehnuteľnosť na základe uzavretej nájomnej zmluvy, pričom nejde o prenájom nehnuteľnosti vykonávaný na základe živnostenského oprávnenia, príjem dosiahnutý z takéhoto prenájmu je považovaný za príjem podliehajúci dani, ktorý je potrebné priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov FO.

Povinnosť podať daňové priznanie

Daňovú povinnosť z dosiahnutých príjmov z prenájmu je daňovník povinný vysporiadať osobne podaním daňového priznania k dani z príjmov FO za príslušné zdaňovacie obdobie (za predpokladu, že mu vznikne povinnosť podať daňové priznanie).

Daňovník je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (t. j. aj príjmov zo závislej činnosti, z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti, z použitia diela a použitia umeleckého výkonu, z kapitálového majetku alebo ostatných príjmov) za zdaňovacie obdobie roku 2015 presiahne sumu 1 901,67 eura.

Príjem z prenájmu nehnuteľností je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie, a preto daňovník zahrnie do základu dane len príjem z prenájmu nehnuteľností presahujúci sumu 500 eur.

Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 na riadku č. 10 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú na riadku č. 10 v stĺpci 2. 

Daňovník s príjmami z prenájmu, ktorý uplatňuje preukázateľné daňové výdavky (napriek tomu, že sa rozhodne účtovať v jednoduchom alebo podvojnom účtovníctve alebo vedie evidenciu), nie je účtovnou jednotkou. Z uvedeného dôvodu nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov FO účtovné výkazy.

Príklady: 

Príklad č. 1:  Dôchodca v roku 2015 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. Iné zdaniteľné príjmy dôchodca nemal.

V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur (2 000  -  500), t. j. po odpočítaní mu zostane na zdanenie suma 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2015 povinnosť podať daňové priznanie, lebo nepresiahol sumu 1 901,67 eura (hranicu pre povinnosť podať daňové priznanie).

Príklad č. 2: Daňovník mal v roku 2015 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 550 eur.

V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahne sumu 1 901,67 eura (t. j. 5 000 eur zo závislej činnosti + 1 050 eur z prenájmu), je povinný vysporiadať svoju daňovú povinnosť z uvedených zdaniteľných príjmov podaním daňového priznania (za príslušné zdaňovacie obdobie nemôže požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania).

Príklad č. 3: Daňovník mal v roku 2015 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 400 eur.

V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.

Príklad na vyplnenie daňového priznania:

Pani Eva Nová bola v roku 2015 zamestnaná a prenajímala vlastný byt na základe nájomnej zmluvy. Z dôvodu prenajímania nehnuteľnosti je registrovaná na príslušnom daňovom úrade a má pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ). Pani Nová si nemôže uplatniť nezdaniteľnú časť na manžela...

  • celé zadanie [.pdf; 53 kB; nové okno]
  • riešenie [.pdf; 515 kB; nové okno] (vyplnené daňové priznanie)

Uplatňovanie výdavkov

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže za zdaňovacie obdobie 2015 uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného) alebo na základe evidencie (§ 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov). Tieto výdavky si však daňovník nemôže uplatniť v plnej výške, ale musí ich znížiť rovnakým pomerom, ako boli znížené celkové príjmy z prenájmu o sumu oslobodených príjmov v sume 500 eur.

Príklad: Daňovníkovi dosiahol v roku 2015 príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa  § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sú vo výške 3 850 eur.

Sumu  zdaniteľného príjmu  z prenájmu nehnuteľností si daňovník vyčísli vo výške 5 500 eur (6 000 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená. Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných  príjmov z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže po prepočítaní uplatniť len vo výške 3 529,17 eura [(5 500 : 6 000) x 3 850].

Výdavky pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku 

Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník zaradí do obchodného majetku, to znamená, že o tejto nehnuteľnosti bude účtovať ako o obchodnom majetku alebo bude viesť evidenciu, môže si uplatniť v preukázateľných výdavkoch výdavky vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou ako napr.:

  • výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov),
  • výdavky na technické zhodnotenie (ustanoveným spôsobom),
  • výdavky na jej opravy a udržiavanie,
  • iné súvisiace výdavky spojené s používaním nehnuteľnosti (najmä výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako výdavky na energie), ďalej výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti.

Výdavky pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku

Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník nezaradí do obchodného majetku, môže si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby. Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôže zahrnúť napr. ani výdavky na poistenie nehnuteľnosti a daň z nehnuteľnosti.

Daňová strata

Od 1. januára 2012 daňovník nemôže pri príjmoch z prenájmu vykázať daňovú stratu.

Daňovník pri príjmoch z prenájmu uvedených v daňovom priznaní môže uplatniť daňové výdavky maximálne do výšky týchto príjmov.

Nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM) 

V prípade, že prenajímaná nehnuteľnosť je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si daňovníci (manželia) môžu rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší. V tom istom pomere si rozdelia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu, pričom obidvaja si uplatnia oslobodenie v sume 500 eur.

Príklady

Príklad č. 1: Dôchodcovia manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. V roku 2015 dosiahli len príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v sume 4 200 eur.

Manželia si uvedené príjmy môžu rozdeliť napríklad v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2015 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie, nakoľko u každého z nich zdaniteľné príjmy nepresiahli sumu 1 901,67 eura.

Príklad č. 2: Manželia prenajímali v roku 2015 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. V roku 2015 dosiahli príjmy z prenájmu vo výške 2 800 eur. Manžel bol zamestnaný a manželka bola celý rok 2015 na rodičovskej dovolenke.

Manželia si príjmy z prenájmu môžu rozdeliť v nimi zvolenom pomere, pričom sa rozhodli na manželku rozdeliť príjmy vo výške 2 300 eur a na manžela príjmy vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadne zdaniteľné príjmy z prenájmu. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania dane. Manželka príjmy z prenájmu pripadajúce na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. To znamená, že jej zdaniteľné príjmy z prenájmu za rok 2015 boli vo výške 1 800 eur (2 300 - 500). Nakoľko v roku 2015 nedosiahla manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie, nakoľko jej zdaniteľné príjmy nepresiahli sumu 1 901,67 eura. 

Uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka

Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t. j. len tzv. pasívne príjmy), nemôže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku.

Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti.  

Povinnosť registrácie

Ak daňovník prenajme na území SR nehnuteľnosť resp. jej časť (okrem pozemku), a nie je registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, vzniká mu povinnosť registrácie, a to v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území SR prenajal nehnuteľnosť.

Ak daňovník prenajme na území SR nehnuteľnosť, pričom už je registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, nevzniká mu povinnosť registrácie ani povinnosť oznámiť túto skutočnosť správcovi dane.

Podrobné informácie k registračnej povinnosti sú uvedené v časti Občania – daň z príjmov – Registrovanie

Príklady

Príklad č. 1: Vlastním trojizbový byt, v ktorom jednu izbu prenajímam študentom. Mám aj ja povinnosť zaregistrovať sa na daňovom úrade?

Novelami zákona o správe daní č. 504/2009 Z.z. a č. 563/2009 Z.z. bolo upravené, že s účinnosťou od 1.1.2010 sa registračná a oznamovacia povinnosť vzťahuje aj na osoby, ktoré prenajímajú iba časť bytu, časť nebytového priestoru alebo časť nehnuteľnosti okrem
pozemku.   

Príklad č. 2: Vzťahuje sa aj na mňa povinnosť registrácie na daňovom úrade, keď so súhlasom vlastníka prenajímam byt, ktorý mám sama v nájme?

Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme (pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu). Povinnosť registrácie má aj fyzická osoba, ktorá prenajala byt fyzickej osobe, ktorá tento byt ďalej prenajíma.       

Príklad č. 3 : Spolu s manželkou vlastníme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo), ktorý sme prenajali, teda sa na nás vzťahuje povinnosť registrácie. Musia sa registrovať obaja manželia alebo stačí, keď túto povinnosť splní jeden z manželov?

V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu. Ak sú účastníkmi zmluvného vzťahu obidvaja manželia, povinnosť registrácie vzniká obidvom manželom.  

Príklad č. 4: Vzniká povinnosť registrácie fyzickej osobe, ktorá prenajíma stenu rodinného domu na reklamné účely?

Registračná a oznamovacia povinnosť sa vzťahuje aj na osoby, ktoré prenajímajú časť bytového priestoru (ak prenajímaná časť bytového priestoru napĺňa charakteristiku bytu podľa bytového zákona), časť nebytového priestoru alebo časť nehnuteľnosti okrem pozemku. Prenájom steny, t. j. časti nehnuteľnosti, podlieha povinnosti registrácie.  

Príklad č. 5: Vlastním chatu v rekreačnej oblasti, ktorú v zimnej sezóne príležitostne prenajímam, resp. v nej poskytujem ubytovanie. S ľuďmi, ktorým tieto služby poskytujem, nemám uzatvorenú žiadnu písomnú zmluvu. Vzťahuje sa aj na mňa registračná povinnosť?

Registračná povinnosť sa vzťahuje na fyzickú osobu v prípade, ak poskytuje vo svojej chate ubytovanie podľa z. č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní v znení neskorších predpisov, to znamená vtedy, ak má poskytovanie ubytovania charakter podnikateľskej činnosti (živnosti). Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť, byt alebo nebytový priestor tretím osobám a súčasne popri prenájme poskytuje aj iné ako základné služby, táto činnosť má charakter podnikateľskej činnosti, na vykonávanie ktorej je potrebné živnostenské oprávnenie. V takom prípade registračná povinnosť vyplýva z ustanovenia § 49a ods. 1 zákona o dani z príjmov v znení neskorších predpisov. Ak fyzická osoba svoju chatu prenajíma na základe uzatvoreného nájomného vzťahu, vzťahuje sa na ňu registračná povinnosť v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov.    

Príklad č. 6: Vlastním viac nehnuteľností, pri prenájme prvej nehnuteľnosti si splním svoju registračnú povinnosť. Mám povinnosť oznamovať prenajatie druhej a každej ďalšej nehnuteľnosti?

Nie, fyzická osoba nemá povinnosť oznamovať daňovému úradu prenajatie každej ďalšej nehnuteľnosti, ak uzavretie nového nájomného vzťahu nemá dopad na už vykonanú registráciu.    

Príklad č. 7: Prenajímam byt a mám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Je potrebné k žiadosti o registráciu doložiť aj zmluvu o nájme?

Fyzická osoba, ktorá prenajíma byt a má povinnosť registrácie na miestne príslušnom daňovom úrade, spolu s vyplnenou žiadosťou o registráciu predloží k nahliadnutiu za účelom overenia údajov originál zmluvy o nájme alebo originál zápisnice o nájme, ktoré daňový úrad fyzickej osobe (prenajímateľovi) po preverení údajov vráti. V prípade, ak prenajímateľ pri registrácii nepredloží písomnú zmluvu o nájme ani zápisnicu o nájme, daňový úrad spíše na základe ústneho pojednávania s prenajímateľom bytu zápisnicu o ústnom pojednávaní.    

Príklad č. 8: Prenajímam nehnuteľnosť a mám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Žiadosť o registráciu chcem poslať poštou. Môžem sa aj takýmto spôsobom zaregistrovať?

V prípade, ak prenajímateľ nehnuteľnosti (fyzická osoba) zašle vyplnenú žiadosť o registráciu poštou, daňový úrad je oprávnený vyzvať prenajímateľa na predloženie originálu zmluvy o nájme alebo zápisnice o nájme k overeniu údajov, ktorú daňový úrad fyzickej osobe (prenajímateľovi) po overení údajov vráti.   

Príklad č. 9: Som občanom Rakúska, na Slovensku vlastním byt, ktorý prenajímam. Vzťahuje sa aj na mňa registračná povinnosť? Ak áno, na ktorom daňovom úrade sa mám zaregistrovať?

Povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na miestne príslušnom daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Zákon hovorí o nehnuteľnosti, ktorá sa nachádza na území SR bez ohľadu na to, či ju prenajíma občan SR alebo cudzinec. Ak fyzickej osobe vznikne registračná povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti, miestna príslušnosť sa riadi trvalým pobytom fyzickej osoby - prenajímateľa. Ak fyzická osoba - prenajímateľ nemá trvalý pobyt na území Slovenskej republiky, t. j. nie je možné určiť miestnu príslušnosť podľa trvalého pobytu, miestne príslušným je Daňový úrad Bratislava.

Dátum poslednej aktualizácie informačného obsahu: 8. 2. 2016
Dátum zverejnenia informačného obsahu: 20. 11. 2013

Zdroj: Finančná správa Slovenská republika