Daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti

Platenie daní pri predaji nehnuteľnosti

Pri platení daní pri predaji nehnuteľnosti (daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti) postupujeme v súlade s aktuálnym zákonom č. 595/2003 Z.z. – Zákon o dani z príjmu. Pri študovaní každého zákona je nutné si vyhľadať najaktuálnejšiu podobu zákona, pretože väčšina zákonov bola už časom novelizovaná.

Aktuálna sadzba dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti je 19% zo základu dane. V prípade, že nám pri predaji nehnuteľnosti vznikla daňová povinnosť, vzniká nám takisto odvodová povinnosť voči zdravotnej poisťovni. Aktuálna sadzba odvodov do zdravotnej poisťovne pri prípadnom vzniku príjmu z predaja nehnuteľnosti je 14% z daňového základu.

Platenie daní pri predaji nehnuteľnosti pre ľudí, ktorí nadobudli nehnuteľnosť do 31.12.2010 

Podľa pôvodného znenia Zákona o dani z príjmu (zákon č. 595/2003) platilo, že pokiaľ ste vlastnili nehnuteľnosť viac ako 5 rokov (rozhoduje dátum zápisu vlastníctva na katastri, ktorý nájdete na dokumente: „Rozhodnutie o prevode vlastníctva“. Toto rozhodnutie Vám doručil katastrálny úrad), nemuseli ste pri predaji tejto nehnuteľnosti platiť daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti. V prípade, že ste mali v tejto nehnuteľnosti nahlásený trvalý pobyt aspoň 2 roky bezprostredne pred predajom nehnuteľnosti, boli ste taktiež oslobodení od platenia dane.

Platenie daní pri predaji nehnuteľnosti pre ľudí, ktorí nadobudli nehnuteľnosť od 1.1.2011

Dňom 1.1.2011 nadobudla účinnosť novela Zákona o dani z príjmu (zákon č. 595/2003). Táto novela vypustila z menovaného zákona ustanovenie, ktoré oslobodzovalo vlastníka od platenia dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti v prípade, ak mal nahlásený trvalý pobyt minimálne po dobu 2 rokov bezprostredne pred predajom nehnuteľnosti.

V praxi to teda znamená, že ak ste nadobudli nehnuteľnosť po dátume 31.12.2010, platí pre Vás už len skutočnosť, že na to, aby ste nemuseli platiť daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti, musíte vlastniť nehnuteľnosť minimálne 5 rokov. Pritom nerozhoduje dátum na kúpnej zmluve, ale dátum na rozhodnutí o prevode vlastníctva, ktorý vydal katastrálny úrad.

Platenie daní pri predaji nehnuteľnosti pre ľudí, ktorí nadobudli nehnuteľnosť dedením 

Dedenie v priamom rade (napr. dieťa po rodičoch atď...), alebo dedenie po manželovi (manželke)

Ľudia, ktorí zdedili nehnuteľnosť v priamom rade (ak dedia deti po rodičoch), alebo po manželovi (manželke) sú oslobodení od platenia dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti v prípade, ak zosnulý (poručiteľ) vlastnil nehnuteľnosť aspoň 5 rokov pred predajom nehnuteľnosti. Tento prípad je zvláštny tým, že ak zosnulý vlastnil nehnuteľnosť napríklad 3 roky, a dedič vlastní nehnuteľnosť ďalšie 2 roky, bude dedič pri predaji tejto nehnuteľnosti oslobodený od povinnosti zaplatiť daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti. Doba vlastníctva zosnulého a doba vlastníctva dediča sa v tomto prípade sčítava.

V prípade že zosnulý (poručiteľ) vlastnil nehnuteľnosť 5 rokov a viac, môže dedič predať nehnuteľnosť okamžite po zdedení bez toho, aby mu vznikla povinnosť platiť daň.

Dedenie v inom než priamom rade

Ak ste nadobudli nehnuteľnosť dedením v inom než priamom rade (napr. brat po zosnulom bratovi, ktorý nemal deti ani manželku, atď...), ste pri prípadnom predaji povinný platiť daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti v prípade, že nehnuteľnosť nevlastníte ako dedič aspoň 5 rokov.

Príklad výpočtu dane pri dedení v inom než priamom rade 

Sestra zdedila po zosnulej sestre (ktorá nemala ani manžela ani deti a ich rodičia už nežijú) trojizbový byt. Pri dedičskom konaní uviedol notár do notárskej zápisnice na základe znaleckého posudku hodnotu bytu vo výške 100.000 EUR. Po roku sa dedičke podarilo tento byt predať za 107.000 EUR. Rozdiel týchto cien predstavuje pre dedičku zisk z predaja nehnuteľnosti vo výške 7.000 EUR. Táto suma predstavuje daňový základ pre odvedenie dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti, z ktorej je povinná predávajúca podľa zákona odviesť daň vo výške 19% zo základu dane (7.000 * 0,19 = 1.330 EUR). V tomto prípade je výška dane 1.330 EUR. Pritom bude takisto povinná odviesť odvod do zdravotnej poisťovne vo výške 14 % zo základu dane. (7.000 * 0,14 = 980 EUR). V tomto prípade je výška odvodu do zdravotnej poisťovne 980 EUR.

V prípade, že dedička pred samotným predajom do nehnuteľnosti preukázateľným spôsobom investovala (napríklad rekonštrukcia bytu, pričom má k rekonštrukcii bločky a faktúry za tovar a služby spojené s rekonštrukciou), môže si tieto oprávnené náklady uplatniť ako zníženie zisku z predaja nehnuteľnosti a tým si znížiť daňový základ.

Pre príklad uvažujme, že menovaná preukázateľne investovala do bytu 5.500 EUR. Túto sumu odrátame od základu dane ( 7.000 EUR – 5.500 EUR = 1.500 EUR). Vznikne nám tak upravený základ dane vo výške 1.500 EUR. Pre výpočet dane z príjmu a odvodu do zdravotnej poisťovne použijeme rovnaký vzorec, takže pre daň z príjmu nám vychádza na 285 EUR (1.500 * 0,19 = 285 EUR) a výška odvodu do zdravotnej poisťovne nám vychádza na 210 EUR (1.500 * 0,14 = 210 EUR).

Rovnakým spôsobom sa ráta výška dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti a výška odvodov do zdravotnej poisťovne aj v iných prípadoch príjmu z predaja nehnuteľnosti.

Ako zaplatiť daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti a odvod do zdravotnej poisťovne 

V prípade, že Vám vznikol predajom nehnuteľnosti príjem, ste podľa zákona povinný podať daňové priznanie, v ktorom v kolónke Príjem z predaja nehnuteľnosti uvediete výšku príjmu. Daňové priznanie sa podáva do konca marca nasledujúceho kalendárneho roka. To v praxi znamená, že ak ste dosiahli v roku 2015 príjem z predaja nehnuteľnosti, do konca marca 2016 ste povinní podať daňové priznanie. Tento termín je hraničným aj pre zaplatenie dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti. Podľa zákona je daňovník (ten komu vznikla povinnosť zaplatiť daň) povinný sám si vyrátať výšku dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti a následne ju zaplatiť (ešte pred podaním daňového priznania). Samozrejme, môžete si nechať vyrátať výšku dane aj daňovému poradcovi, ktorý si však za svoje služby nechá zaplatiť.

Po podaní daňového priznania, v ktorom daňovník priznal príjem pri predaji nehnuteľnosti, zašle daňový úrad Vašej zdravotnej poisťovni príslušné údaje a zdravotná poisťovňa Vám do konca septembra 2016 vykoná ročné zúčtovanie poistného v rámci ktorého Vám zašle výkaz nedoplatkov v ktorom poisťovňa uvedie výšku poistného, ktoré Vám vyrátala na základe Vášho daňového priznania. V prípade, že do 15 dní od doručenia výkazu nedoplatkov do Vašich rúk nepodáte písomnú námietku voči výške poistného, považuje sa výkaz nedoplatkov za právoplatný a do 45 dní od nadobudnutia právoplatnosti výkazu nedoplatkov ste povinný zaplatiť zdravotnej poisťovni dlžnú sumu v plnej výške, tak ako Vám ju poisťovňa vyrátala.

.